Q. 비거주자도 국내의 부동산을 양도하는 경우 세금혜택이 있다는 데 어떤 것들이 있나요?

A. 국내 세법상 비거주자(국내에 주소를 두지 않거나 183일 미만 거주하는 개인)는 거주자와 비교했을 때 세제 혜택이 제한적이지만, 특정 요건을 충족하는 경우 비거주자도 받을 수 있는 유의미한 혜택들이 존재합니다.

   2026년 현재 적용되는 규정을 바탕으로 정리하면 다음과 같습니다.

1. 1세대 1주택 비과세 특례 (출국 후 2년 이내 양도)

비거주자는 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없지만, 다음의 예외적인 경우에는 비과세(양도가액 12억 원까지)가 가능합니다.

• 요건: 해외이주법에 따른 해외이주 또는 1년 이상 국외 거주가 필요한 취업/취학으로 세대 전원이 출국하는 경우.

• 기한: 출국일 현재 1주택을 보유하고 있어야 하며, 출국일로부터 2년 이내에 해당 주택을 양도해야 합니다.

• 참고: 이 기간을 놓치면 비거주자로서 일반 과세가 적용되므로 시기를 맞추는 것이 매우 중요합니다.

2. 장기보유특별공제 (최대 30%)

비거주자도 보유 기간에 따라 양도차익에서 일정 금액을 공제받을 수 있습니다.

• 일반 공제율: 3년 이상 보유 시 적용되며, 매년 2%씩 가산되어 **15년 이상 보유 시 최대 30%**까지 공제받을 수 있습니다.

• 주의사항: 거주자에게 주어지는 1세대 1주택 특례 공제(최대 80%)는 비거주자에게는 적용되지 않습니다. 즉, 비거주자 상태에서 매도하면 거주 실적이 있더라도 일반 공제율(최대 30%)만 적용됩니다.

3. 장기임대주택에 대한 추가 공제 (조특법 97조의 4)

비거주자가 국내에 장기임대주택을 등록하여 운용해왔다면 추가 혜택을 볼 수 있습니다.

• 내용: 6년 이상 임대한 후 양도할 경우, 보유 기간에 따른 일반 장기보유특별공제율에 임대 기간에 따라 2~10%를 추가로 가산하여 공제받을 수 있습니다.

4. 세금 계산 시 필요경비 인정

거주자와 마찬가지로 부동산 취득 시 들어간 비용이나 자본적 지출을 양도차익에서 차감할 수 있습니다.

• 인정 항목: 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 발코니 확장비, 샤시 교체비 등.

• 중요: 반드시 적격증빙(세금계산서, 현금영수증, 카드 전표 등)이 있어야 하므로, 과거의 수리 내역이나 지출 증빙을 꼼꼼히 챙겨야 합니다.